Приступать к составлению отчета об оценке земельного участка нужно после получения итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Итак, мы с вами изучили основные методы оценки рыночной стоимости земельных участков всех трех подходов: затратного рыночного и доходного. В результате оценки мы получаем три значения рыночной стоимости, которые в идеале должны бы быть одинаковыми. Однако, как правило, величины стоимости земли, полученные этими методами, отличаются друг от друга. В соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельностив РФ» результаты, полученные в процессе применения методов этих трех подходов, должны быть сведены в единую итоговую величину.

То есть необходимо пройти процедуру согласования результатов оценки.

При согласовании следует учитывать, что разница между результатами не должна превышать 50%.

Если методики всех подходов дали близкие результаты, согласование можно произвести расчетом средней арифметической величины рыночной стоимости.

Если результаты существенно различаются, и при этом есть основания считать какие-либо из методик более легитимными, то есть дающими более достоверные результаты, рассчитывается средневзвешенная величина рыночной стоимости. Весовые коэффициенты выбираются экспертным путем или с применением модели анализа иерархий.

Приведем примеры расчета итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Исходные данные.

В результате оценочных работ мы получили следующие данные по рыночной стоимости земельного участка (табл. 10.1).

Исходные данные (руб.)

Определить итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Решение.

Первый вариант. Расчет средней арифметической величины рыночной стоимости:

(I 350 000 + 1 580 000 + 1 620 000) / 3 = 1 516 666 руб.

Второй вариант. Расчет средней взвешенной величины рыночной стоимости:

1 350 000-0,1 + 1 580 000 -0,6 +1 620 000 0,3 = I 569 000 руб.

Теперь более детально и основательно рассмотрим метод анализа иерархий , который завоевывает все больший авторитет в практике оценочной деятельности.

Метод анализа иерархий (МАИ) является систематической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих суть проблемы. Метод состоит в декомпозиции проблемы на все более простые составляющие части и в дальнейшей обработке последовательности суждений лица, принимающего решения, по парным сравнениям. В результате можетбыть выражена относительная степень (интенсивность) взаимодействия элементов в иерархии. Эти суждения затем выражаются численно.

МАИ включает в себя процедуры синтеза множественных суждений, получения приоритетности критериев и нахождения альтернативных решений. Такой подход к решению проблемы выбора исходит из естественной способности людей думать логически и творчески, определять события и устанавливать отношения между ними.

Для целей согласования результатов оценки обычно используются трехуровневые иерархии, имеющие следующий вид:

верхний уровень - цель (оценка рыночной стоимости объекта); промежуточный уровень - критерии согласования; нижний уровень - альтернативы (результаты оценки, полученные различными методами).

Критерии согласования результатов оценки могут быть следующие.

A. Соответствие поставленной цели. Возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора, покупателя или продавца.

Б. Надежность оценки: тип, качество, обширность данных, на основе которых проводится анализ.

B. Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

Г. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Построим схему иерархий (рис. 10.1), используя два первых критерия согласования результатов: соответствие поставленной цели и надежность оценки, и попробуем провести расчеты. На схеме четко видны уровни согласования и парного сравнения.

Рис. 10.1.

В соответствии с построенной иерархией для получения единой оценки, прежде всего, необходимо определиться в той степени, в которой характеристики «соответствие поставленной цели» и «надежность оценки» определяют единую оценку. Совершенно ясно, что обе характеристики важны, но которая важнее и насколько важнее, необходимо определить в первую очередь. Для этого наряду с другими подходами можно воспользоваться и методом попарных сравнений.

Для этого строится обратно симметричная матрица, а для попарного сравнения используется шкала отношений (табл. Ю.2). Данная шкала была построена эмпирически и широко используется для попарных сравнений.

Шкала относительной важности

Интенсивность относительной важности	Определение	Объяснение
	Несравнимы	Эксперт затрудняется в сравнении
	Равная важность	Равный вклад двух видов деятельности в цель
	Умеренное превосходство одного над другим	Опыт и суждения дают легкое превосходство одному виду деятельности над другим
	Существенное или сильное превосходство	Опыт и суждения дают сильное превосходство одному виду деятельности над другим
	Значительное превосходство	Одному из видов деятельности дается настолько сильное превосходство, что оно становится практически значительным
	Очень сильное превосходство	Очевидность превосходства одного вида деятельности над другим подтверждается наиболее сильно
	Промежуточные решения между двумя соседними суждениями	Применяются в компромиссном случае
Обратные величины приведенных выше чисел	Если при сравнении одного вида деятельности с другим получено одно из вышеуказанных чисел (например, 3], то при сравнении второго вида деятельности с первым получим обратную величину (т.е. 1/3)

Используя данные шкалы, заполним матрицу парных сравнений для двух наших критериев согласования (табл. 10.3):

Табл ица10.3

Матрица парных сравнений матрица 1

	Соответствие	Надежность
Соответствие
Надежность

Такое задание степени предпочтения характеристики «соответствие» перед характеристикой «надежность» определяет следующие весовые коэффициенты:

• «соответствие» - 0,875;
• «надежность» - 0,125.

Для определения вектора ы - весовых коэффициентов используем следующий подход. Суммируются по строкам элементы матрицы парных сравнений (для каждого значения / вычисляется сумма ш = ш х + ш г +...+ я/Д. Затем все ш нормируются так, чтобы их сумма была равна 1. В результате получаем искомый вектор и Таким образом, иг = ш/(а х + а 2 +...+ а п). Этот способ нахождения весовых коэффициентов прост в реализации, но он не позволяет определять качество исходных данных.

На следующем этапе определяем, какой из применяемых методов проведения оценки наиболее соответствует цели. Для этого формируется соответствующая матрица парных сравнений (табл. 10.4).

Таблица 10.4

Матрица парных сравнений матрица 2

	Затратный	Рыночный	Доходный
Затратный
Рыночный
Доходный

Данная матрица показывает, что рыночный подход наиболее соответствует цели проведения данной оценки, несколько в меньшей степени этой цели соответствует доходный метод и совсем мало соответствует затратный подход. Соответствующие весовые коэффициенты для характеристики «соответствие цели» (в порядке, определяемом матрицей) равны: 0,091; 0,658; 0,251.

Таблица 10.5

Матрица парных сравнений матрица 3

	Затратный	Рыночный	Доходный
Затратный
Рыночный
Доходный

Соответствующие весовые коэффициенты для характеристики «надежность» будут равны: 0,26; 0,43; 0,31.

Тогда с учетом весовых коэффициентов, рассчитанных в первой, второй и третьей матрице, и используя ранее предоставленные данные по результатам оценки: затратный подход - 1 350 000 руб., рыночный подход - 1 580 000 руб., доходный подход - 1 620 000 руб., получаем итоговую величину оценки данного земельного участка, равную

1 537 164 руб.

Причем при расчете этой величины мы идем как бы снизу вверх. Сначала рассчитываем рыночную стоимость земельного участка для каждого из критериев согласования, используя данные матрицы

2 и 3, и только потом, используя коэффициенты матрицы один: 0,875 и 0,125, рассчитываем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка.

Поскольку в нашем случае рыночный подход наиболее соответствует цели проведения оценки и этот же метод является наиболее надежным, естественно и итоговая оценка в большей степени определяется рыночным подходом.

Рассмотрим существующие методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Данные методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки». Методические рекомендации могут использоваться для оценки не изъятых из оборота земельных участков (объектов оценки), которые сформированы (или могут быть сформированы) в соответствии с законодательством.

Оценку рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с методическими основами, приведенными ниже.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

текущее использование земельного участка.

Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.

При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются оценщиком.

Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке. Отчет об оценке может содержать приложения, состав которых определяется оценщиком с учетом требований, предусмотренных условиями договора об оценке. Все материалы отчета об оценке должны быть направлены на обоснование рыночной стоимости земельного участка..

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка обычно содержит:

описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земельного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный участок;

описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изменяющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участка);

фотографии земельного участка и его улучшений;

характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выражается в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное (например, в договоре об оценке может быть установлено, что итоговая величина стоимости земельного участка выражается в виде диапазона величин).

Оценщик при проведении оценки использует (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Далее приведу содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями или предназначенных для их размещения, а также особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. В случае использования иных методов в отчете об оценке раскрывают их содержание и обосновывают их использование.

1. Метод сравнения продаж . Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками;

условия платежа при совершении сделок с земельными участками;

обстоятельства совершения сделки с земельными участками;

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении. Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

2. Метод выделения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия для применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения;

Метод предполагает следующую последовательность действий:

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно - индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений. Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям. Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

3. Метод распределения. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Условия применения данного метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок.

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

4. Метод капитализации земельной ренты. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Данный метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли. Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

5. Метод остатка. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату. Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений.

6. Метод предполагаемого использования. . Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

После анализа потенциала участка земли и выбора возможных вариантов его использования эксперт-оцен­щик должен перейти к анализу наилучшего и наиболее эффективного его использования (ННЭИ). То есть опре­делить такое использование среди разум­ных, возможных и законных альтернативных вариан­тов, которое является физически возможным, достаточ­но обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наибольшей стоимости земли.

Кроме анализа ННЭИ для оценки стоимости участ­ка земли могут быть использованы:

Метод сравнительного анализа продаж (САП).

Метод оценки по остаточной стоимости.

Метод переноса.

Метод капитализации земельной ренты.

Метод остатка для земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка предусматри­вает сопоставление альтернативных вариантов освоения (застройки) участка зем­ли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость зем­ли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.

На первом этапе анализа производится отбор тех вариантов использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограниче­ний. Во внимание принимаются потенциал местоположения, рыночный спрос, юридические права на застройку. Данная процедура позволяет выявить только обоснованные варианты использования земли, тем самым исчезает необходи­мость сбора лишней информации. Так, если нормы зонирования ограничивают застройку земли только жилыми домами, то варианты коммерческой или про­мышленной застройки вообще не рассматриваются. Однако если аналитик считает, что в будущем нормы зонирования для данного участка будут пересмотре­ны, то связанные с ними нынешние ограничения не должны исключать рас­смотрения вариантов нежилой застройки.

На втором этапе определяется стоимость застройки по каждой из альтерна­тивных стратегий. Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

На третьем этапе определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки. По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход.

На четвертом этапе производится распределение чистого операционного дохода между землей и зданиями (сооружениями). Аналитик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющейся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора. Для каждого из вариантов застройки может быть свой, отличный коэффициент. Коэффициент зависит от уровня риска, продолжительно­сти срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого по­вышения или снижения стоимости объекта.

Метод сравнительного анализа продаж (САП) предполагает определение рыночных сто­имостей земельных участков путем превращения цен продаж сопоставимых участков в рыночную стоимость оцениваемого участка.

В наших условиях этот метод может применяться для определения стоимости участков под индивидуаль­ное жилищное строительство, садовых и огородных уча­стков.

В соответствии с теорией оценки при применении этого метода оценщик должен использовать шесть эле­ментов сравнения:

Условия финансирования сделки.

Условия продажи.

Время продажи.

Местоположение.

Физические характеристики.

Характеристики дохода.

Для каждого элемента сравнения выносятся соответствующие поправки (табл.8.1) исходя из того, чтобы сопоставимый участок сделать похожим на оцениваемый.

Последовательность внесения поправок следующая. Оценщик получает промежуточные показатели цены и применяет последующие поправки к предыдущей откорректированной величине.

Таблица 8.1

Корректировочная таблица для оценки стоимости участка

	Элементы сравнения	Поправка	Скорректи-рованная цена, тыс. р.
	Продажная цена
	Особые условия
	Особые условия продажи
	Рыночные условия (время)
	Местоположение
	Физические характеристики
	Стоимость оцениваемой недвижимости

При учете физических характеристик необходимо учитывать поправки на размеры участка, неправиль­ность формы и угловое расположение.

Известно, что чем крупнее участок, тем, как прави­ло, меньше цена за единицу площади.

В странах с рыночной экономикой имеются специ­альные таблицы, которые позволяют учесть влияние ук­рупнения участка на его стоимость. В наших условиях такой анализ оценщик должен сделать самостоятельно, то есть необходимо построить график, например, зави­симости цены продажи 1 м 2 или одной сотки земли от площади участка.

Известно также, что при одинаковой площади треугольный участок оценивается ниже прямоугольного из-за неудобства производства работ на нем. Для оценки участков треугольной формы оценщики часто используют «правило 65-35», в соответствии с которым «стоимость треугольного участка с основанием по фронту улицы будет составлять приблизительно 65% от стоимости участка прямоугольной формы».

Для оценки участков неправильной формы можно использовать прием, когда участок разбивается на прямоугольники, кото­рые оцениваются отдельно, а об­щая стоимость складывается из стоимостей отдельных частей.

Влияние углового расположения определяется коммерческим назначенцем участка. Для магазинов и АЗС такое расположение дает определенные преимущества, и, следовательно, стоимость их будет выше. Для садо­вых же участков и коттеджного строительства угловое расположение уменьшает их стоимость. Для оценки уг­лового расположения необходимо набрать определенную статистику по продажам и сделать соответствующий ана­лиз этого влияния для участков различного назначения.

Метод оценки по остаточной стоимости. По этому методу стоимость строений вычитается из стоимости продажи недвижимости, что дает оценку сто­имости земли по остаточной стоимости.

Этот прием особенно полезен в давно освоенных районах, когда отсутствуют продажи свободных участков. Метод дает более точные результаты для участков с относительно новыми зданиями, на которые имеются сме­ты расходов.

Если же недостаточно информации в отношении про­даж, то в качестве исходных величин можно использо­вать экспертные оценки их стоимости. Точность метода зависит от того, насколько достоверна экспертная оценка и расчет затрат на строительство.

Метод переноса. Для определенного типа недвижимости и конкретно­го региона существует определенная взаимосвязь между стоимостью земли и стоимостью строений. Следователь­но, если в каком-то регионе нет достаточного числа про­даж неосвоенных земель, то можно подобрать сравни­мый регион с достаточным числом заключенных сделок, определить типичное соотношение между стоимос­тью земли и стоимостью строений и использовать это соотношение в оценке для данного региона.

Преимущество данного метода заключается в том, что нет необходимости использовать затратный метод для определения стоимости строений.

Метод капитализации земельной ренты. Этот метод может использоваться тогда, когда земля сдается в аренду отдельно от зданий и сооружений.

Если договор аренды заключен недавно или он достаточно точно отражает текущую ситуацию на рынке аренды, то сумму чистой арендной платы можно непосредственно капитализировать в стоимость земельной собственности.

Пример: Участок земли был недавно сдан в аренду с условием отнесения эксплуатационных расходов на арендатора за 100000 рублей в год на 10 лет. Ставка капитализации - 15%. Определить стоимость участка земли.

Решение: 100000: 0,15 = 666700 рублей.

Метод остатка для земли. Метод основан на принципе добавочной продуктив­ности. Стоимость земли рассчитывается как остаток по­сле учета всех необходимых платежей, связанных с за­тратами на труд, капитал и менеджмент.

Пример: Необходимо оценить земельный участок площадью 16 га, выделенный под жилую застройку, при допустимом количестве 1 дом на 10 соток. Владелец продает площадки размером 0,1 га с учетом благоустройст­ва и коммуникаций за 175000-220000 рублей (в среднем за 200000 рублей). Затраты на подготовку площадки, благо­устройство и коммуникации потребуют 14000000 рублей. Расходы на проектирование, административные расхо­ды, расходы по оформлению сделок и другие накладные расходы в среднем по таким проектам составляют 25% от общей цены продажи. Допустимая плата за кредит, расходы на содержание и прибыль составят 40% чисто­го дохода. Определить стоимость участка земли.

1. Прогнозируемая цена продажи участков 160 * 200000 = 32 (млн. руб.)

2. Затраты на освоение - 14 (млн руб.)

3. Общие накладные расходы (25%) - (8 млн руб.)

4. Чистый доход без учета прибыли - (п.1. – (п.2 +п.3)) - 10 (млн руб.)

5. Затраты по владению и прибыль (40% от 10000000) - 4 (млн руб.)

Стоимость неосвоенной земли - 6 (млн руб.).

Отечественный законодатель пристальное внимание уделяет порядку определения стоимости недвижимого имущества. Вне зависимости от целей определения описываемого показателя существенное значение имеет методология оценки рыночной стоимости тех или иных вещей.

Оценка стоимости земельных участков

Оценка нужна для:

• страхования объекта;
• его залога;
• внесения участка в уставный капитал предприятия;
• приобретения земли;
• в иных случаях.

Минимущество Распоряжением от 06.03.2002 № 568-р утвердило Методические рекомендации по определению рыночной цены земли.

Указанный акт нормотворчества используется для установления действительной и обоснованной стоимости исследуемого объекта, но только при условии, что соответствующий земельный участок не исключен из оборота.

Важно отметить, что рыночные цены и методы расчета цен на услуги по расчету стоимости земельного участка не регламентируются и не ограничиваются на законотворческом уровне. Вознаграждение за описываемые работы согласовывается собственником земли и специалистом, после чего фиксируется в договоре на оказание оценочных услуг.

Соглашение об оценке обязательно должно содержать описание земельного участка и сроки изготовления отчета, а также иные сведения, предусмотренные статьей 10 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принципы оценки

Вне зависимости от используемых методов оценки рыночной стоимости земли действия соответствующего специалиста должны основываться на следующих принципах:

• полезность участка;
• рыночная цена коррелирует со спросом и предложением на землю;
• искомое значение должно быть в границах стоимостных показателей аналогов;
• итоговый результат должен определяться исходя из наиболее эффективного и рационального применения объекта;
• рассчитываемый показатель подлежит изменению во времени, а также прямо зависит от разрешенных способов использования участка и его целевого назначения.

Важным фактором, влияющим на определение цены исследуемого имущества, являются его адрес и иные обстоятельства, влияющие на привлекательность объекта.

Рассчитанная рыночная стоимость земельного участка отражается в отчете оценщика, составляемом специалистом после выполнения работ.

В итоговом документе надо указывать:

• описание земельного участка;
• на недвижимое имущество, инженерные сети, элементы благоустройства и иные факторы, могущие повлиять на определение цены;
• фотографии исследуемого объекта и расположенных на нем вещей;
• общее описание рынка земельных участков;
• определение наиболее эффективного способа использования предмета оценки.

Методы оценки рыночной стоимости земельных участков

Одним из допустимых способов определения рыночной цены земельного участка является сравнение продаж. Характерная особенность названного подхода заключается в возможности его применения при наличии сведений о стоимостном выражении сделок с землей, а также стоимости спроса или предложения.

Следующим способом определения действительной цены застроенного объекта является метод выделения. Он заключается в исследовании стоимости совершенных или предлагаемых сделок с аналогами, а также наличия на участке улучшений, призванных повысить эффективность использования земли.

Для определения стоимостных показателей застроенных участков используется, в т.ч., метод распределения. Данный подход характеризуется включением в механизм расчетов информации о доле земли в едином объекте недвижимости.

Если предусматривается возможность получения от пользования участком ренты, то допустимым способом расчетов является метод капитализации.

В случае наличия возможности застройки земли недвижимым имуществом, способным приносить доход, применению подлежит метод остатка.

Еще одним способом расчета является подход, основанный на предполагаемом использовании, приносящем доход.

В качестве заключения следует отметить, что каждый оценщик самостоятельно выбирает не только конкретный метод определения рыночной цены, но и подход к оценке (затратный, сравнительный или доходный).

Более того, перечисленные способы исследования не являются исчерпывающими, и соответствующий специалист вправе применить иные варианты расчета, указанные в Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» , например:

• методы сравнительного подхода (относительный сравнительный анализ, экспертных оценок, регрессионный анализ, количественных корректировок и другие);
• способы при доходном анализе (прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков, капитализации по расчетным моделям);
• затратный вариант (экстракции, экспертных оценок, аналитических моделей).

Также эксперт вправе сочетать различные методы и подходы в оценке.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).

Судебная практика и законодательство - Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р (ред. от 31.07.2002) "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков"

Для кластеров, по которым в том числе используется информация об арендной плате за земельные участки, расчет рыночной стоимости земельных участков осуществляется методом капитализации земельной ренты в соответствии с п. 4 главы IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р (далее - Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков).