Lors de l'utilisation de la méthode des flux de trésorerie actualisés (Flux de trésorerie d'escompte, DCF) les revenus provenant de l'usage prévu du bien immobilier sont calculés sur plusieurs années de prévision et les produits de la revente du bien à la fin de la période de prévision sont pris en compte. Cette méthode est utilisée lorsque les revenus sont instables. S'applique lorsque :

• – il est supposé que les flux de trésorerie futurs différeront significativement des flux de trésorerie actuels ;
• – il existe des données pour justifier l’ampleur des futurs flux de trésorerie liés à l’immobilier ;
• – les flux de revenus et de dépenses sont saisonniers ;
• – la propriété évaluée est une grande installation commerciale multifonctionnelle ;
• – le bien est en construction ou vient d’être construit.

La méthode des flux de trésorerie actualisés est une méthode universelle qui permet de déterminer la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs. Les flux de trésorerie peuvent changer arbitrairement, être inégaux et comporter un niveau de risque élevé. Un investisseur considère une propriété comme un ensemble d’avantages futurs et évalue son attrait en fonction de la manière dont la valeur monétaire de ces avantages futurs se compare au prix auquel la propriété peut être achetée.

Les principales étapes de l'évaluation immobilière par la méthode DCF.

Étape 1.Détermination de la période de prévision, ce qui dépend de la quantité d'informations.

Dans la pratique d’évaluation internationale, la période moyenne de prévision est de 5 à 10 ans ; pour la Russie, la période réelle pour laquelle une prévision raisonnable peut être faite est une période de 3 à 5 ans.

Étape 2.Prévisions des montants des flux de trésorerie de la propriété pour chaque année de prévision nécessite :

• analyse approfondie basée États financiers, présenté par le client sur les revenus et dépenses de la propriété au cours de la période rétrospective ;
• étudier l'état actuel du marché immobilier et la dynamique d'évolution de ses principales caractéristiques ;
• prévision des produits et des charges sur la base du compte de résultat reconstitué.

Lors de l'évaluation d'un bien immobilier selon la méthode DCF, plusieurs types de revenus immobiliers sont calculés :

• – les revenus bruts potentiels ;
• – le revenu brut réel ;
• – le résultat net d'exploitation ;
• – flux de trésorerie avant impôts ;
• – flux de trésorerie après impôts.

Dans la pratique russe, au lieu des flux de trésorerie, les revenus sont actualisés :

• – CHOD (indiquant que le bien est accepté comme non grevé de dettes) ;
• – flux de trésorerie net diminué des charges d'exploitation, de la taxe foncière et de la reconstruction ;
• - revenu imposable.

Étape 3.Calcul du coût de réversion – la valeur résiduelle d'un objet lorsque le flux de revenus cesse. Le coût de la réversion peut être prédit en utilisant :

• – l'attribution d'un prix de vente basé sur une analyse de l'état actuel du marché, un suivi du coût d'objets similaires et des hypothèses concernant l'état futur de l'objet ;
• – formuler des hypothèses concernant l'évolution de la valeur des biens immobiliers au cours de la période de propriété ;
• – capitalisation des revenus de l'année suivant celle de la fin de la période de prévision, selon un taux de capitalisation calculé de manière indépendante ;
• – détermination du taux d'actualisation – le taux d'intérêt utilisé pour calculer la valeur actuelle d'une somme d'argent reçue ou payée dans le futur, qui reflète la relation risque-rendement, et différentes sortes risques inhérents à cette propriété.

Le taux d'actualisation d'un bien immobilier doit tenir compte directement ou indirectement de la rémunération d'un investissement liquide et sans risque ; compensation du risque; compensation pour une faible liquidité; rémunération pour la gestion des investissements.

Les flux de trésorerie et le taux d'actualisation doivent correspondre et être calculés de la même manière. Les résultats du calcul de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs en termes nominaux et réels sont les mêmes.

Dans la pratique occidentale, les méthodes suivantes sont utilisées pour calculer le taux d'actualisation.

1. Méthode de construction cumulative– repose sur l’hypothèse que le taux d’actualisation est fonction du risque et est calculé comme la somme de tous les risques inhérents à chaque bien spécifique :

Taux d'actualisation = Taux sans risque + Prime de risque.

La prime de risque est calculée en additionnant les valeurs de risque inhérentes à un bien donné.

• 2. Méthode de comparaison des investissements alternatifs– utilisé le plus souvent lors du calcul de la valeur d’investissement d’une propriété. Le taux d'actualisation peut être pris comme suit :
  • – le rendement exigé par l'investisseur (fixé par l'investisseur) ;
  • – la rentabilité attendue des projets alternatifs et des instruments financiers à la disposition de l'investisseur.
• 3. Méthode de sélection– le taux d'actualisation en tant que taux d'intérêt composé est calculé sur la base des données relatives aux transactions réalisées avec des objets similaires sur le marché immobilier. Cette méthode demande beaucoup de travail. Le mécanisme de calcul consiste à reconstituer des hypothèses sur l'ampleur des revenus futurs puis à comparer les flux de trésorerie futurs avec l'investissement initial (prix d'achat). Dans ce cas, le calcul variera en fonction de la quantité d'informations initiales et de l'importance des droits évalués.

Le taux d'actualisation (par opposition au taux de capitalisation) ne peut être extrait directement des données de ventes, puisqu'il ne peut être calculé sans identifier les attentes de l'acheteur concernant les flux de trésorerie futurs.

La meilleure option pour calculer le taux d'actualisation à l'aide de la méthode d'allocation est d'interroger l'acheteur (investisseur) et de savoir quel taux a été utilisé pour déterminer le prix de vente et comment la prévision des flux de trésorerie futurs a été construite. Si l'évaluateur a entièrement reçu les informations qui l'intéressent, il peut alors calculer le taux de rendement interne (rendement final) d'un objet similaire. Il se basera sur la valeur obtenue pour déterminer le taux d'actualisation.

Algorithme de calcul du taux d'actualisation par méthode d'allocation :

• – modélisation pour chaque objet analogique sur une certaine période de temps mais selon le meilleur et le meilleur scénario utilisation efficace flux de revenus et de dépenses ;
• – calcul du taux de retour sur investissement de l'objet ;
• – traitement des résultats obtenus par toute méthode statistique ou experte acceptable afin d'apporter les caractéristiques de l'analyse à l'objet évalué.
• 4. Méthode de surveillance– basé sur une surveillance régulière du marché, un suivi des transactions majeures basé sur des données indicateurs économiques investissement dans l'immobilier. Ces informations doivent être compilées sur différents segments de marché et publiées régulièrement. Ces données servent de guide à l'évaluateur et permettent une comparaison qualitative des indicateurs calculés obtenus avec la moyenne du marché, en vérifiant la validité de différents types d'hypothèses.

S'il est nécessaire de prendre en compte l'impact du risque sur le montant des revenus, des ajustements doivent être apportés au taux d'actualisation lors de l'évaluation des objets immobiliers individuels. Si les revenus sont générés à partir de deux sources principales (par exemple, le loyer de base et les primes d'intérêt), dont l'une (le loyer de base) peut être considérée comme garantie et fiable, alors un taux de revenu lui est appliqué et l'autre source est actualisée. à un taux plus élevé (ainsi, les pourcentages de taille dépendent du volume du chiffre d’affaires du locataire et sont une valeur incertaine). Cette technique permet de prendre en compte différents degrés de risque lors de la génération de revenus d'un même bien. Mais les analogies peuvent également prendre en compte les différents degrés de risque liés à l’obtention de revenus d’un bien immobilier au fil des années.

Étape 5.Calculer la valeur d'un bien immobilier selon la méthode DCF produit selon la formule :

Où PV- valeur actuelle; C t – flux de trésorerie de la période t, je– taux d’actualisation des flux de trésorerie de la période t; R.– coût de réversion ; P.– durée de la période de prévision, en années.

Exemple. L'investisseur achète un bien immobilier et le loue pour trois ans, en recevant les montants de loyer suivants : première année – 62 000 USD ; deuxième année – 64 000 USD ; troisième année – 66 000 USD On s'attend à ce qu'à la fin de la période de location, la propriété vaille environ 300 000 USD. Déterminez la valeur actuelle d'un bien immobilier à un taux d'actualisation de 11 %.

Déterminons le coût actuel du loyer :

• 1ère année = 62 000/(1 + 0,11)1 = 55 855,86 USD ;
• 2ème année = 64 000 / (1 + 0,11)2 = 51 943,81 USD ;
• 3ème année = 65 000 / (1 + 0,11)3 = 48 258,61 USD

Déterminons le coût actuel de la réversion :

4ème année = 300 000 / (1 + 0,11)< = 197 628,46 у.е.;

PV= 55 855,86 + 51 943,81 +48 258,61 + 197 628,46 = 353 686,74 USD

Répondre: la valeur actuelle de la propriété est de 353 686,74 USD.

Les avantages de la méthode des flux de trésorerie actualisés sont que cette méthode est applicable à tout bien immobilier en exploitation efficace, est capable de refléter la valeur marchande réelle de l'entreprise, prend en compte le facteur temps dans les calculs et permet de prédire l'avenir. flux de trésorerie.

L'utilisation de la méthode des flux de trésorerie actualisés est difficile lorsque l'immobilier ne génère pas de flux de trésorerie constants, et la méthode elle-même est de nature probabiliste.

L'évaluation immobilière est une activité économique complexe qui se résume à l'utilisation de diverses techniques et méthodes pour identifier le prix réel. Le plus couramment utilisé est considéré méthode des flux de trésorerie actualisés, utilisé non seulement dans la réalité russe, mais aussi à l'étranger.

L'essence de la technique

Cette méthode permet de calculer le prix actualisé des recettes financières, attendu de la propriété dans le futur. Une méthode similaire peut être utilisée lorsqu'il existe une certitude ou des conditions préalables selon lesquelles les rentrées de fonds attendues après une certaine période de temps différeront considérablement des rentrées de fonds actuelles.

Lors de l'utilisation de la méthode DCF pour prédire le niveau de rentabilité des différents modes d'utilisation d'un bien immobilier, les calculs sont effectués sur un certain nombre d'années et sans faute une prévision de revenus est établie pour la vente de l'objet valorisé à l'expiration du terme. Cette technique fonctionne mieux avec instabilité des revenus.

Les cas où la méthode est utilisée sont :

• existe différence de suppositions éclairées les flux de trésorerie dans un avenir prévisible à partir des flux de trésorerie existants ;
• il existe des informations qui permettent prédire le niveau des revenus futurs;
• observé saisonnalité Les recettes monétaires;
• agit comme un objet immobilier grande structure commerciale;
• le bien à évaluer est situé en construction ou en mise en service.

La méthode des flux de trésorerie actualisés est une méthode qui permet prédire le plus précisément possible le montant des revenus futurs.

Ces derniers se distinguent par leur instabilité, leur irrégularité de réception,... Au moment de l'investissement, l'investisseur essaie de considérer l'objet en tenant compte de ses avantages et de son attractivité possibles, en tenant compte de l'équivalent monétaire des bénéfices existants en termes de rapport au prix d'achat.

L'efficacité de cette méthode et sa principale différence par rapport aux autres méthodes de détermination de la rentabilité réside dans la prise en compte tout un complexe de paramètres et leurs relations mutuelles JE. Ces paramètres comprennent les entrées et sorties de capitaux, les dépenses en capital, les comptes débiteurs et les changements structurels.

Si l'on prend les indicateurs bénéfice net, qu'ils soient directs ou indirects, ils ne permettent pas d'opérer avec un ensemble de paramètres aussi large.

Méthodes de valorisation

L’économie moderne fait une distinction qui permet d’estimer la valeur d’un bien immobilier.

1. . Cette technique est destinée à être utilisée en cas de projet de liquidation d'un bien immobilier ou s'il existe des conditions préalables à une faillite future ou à l'impossibilité de poursuivre les activités ;
2. . Méthode utilisée pour évaluer le patrimoine immobilier existant ou lorsqu'une réduction d'activité est attendue ;
3. Rentable. C'est ce groupe de techniques qui comprend la méthode de valorisation par actualisation des flux de trésorerie. Une caractéristique distinctive de la méthode DCF par rapport aux autres types est son application à une organisation ou à un bien immobilier qui fonctionne normalement au stade actuel, et son exploitation à long terme dans le futur est planifiée, impliquant une réalisation de profit.

Principales étapes de l'évaluation par la méthode DCF

L’application de la méthode DCF implique une évaluation en plusieurs étapes.

Étape 1. Définition durée de la période de prévision. À ce stade, vous devez estimer la durée sur laquelle s'effectue l'évaluation des fonds entrants. En raison de l'instabilité de l'économie russe sur le territoire de la Fédération de Russie, la durée moyenne de la période évaluée ne dépasse pas 3 à 5 ans, en Occident, les mandats sont plus longs. Le délai choisi doit être suffisant pour faire une prévision raisonnable ;

Étape 2. Prévision de quantités spécifiques. Cela oblige l’investisseur à suivre les étapes suivantes :

• effectuer des travaux d'analyse à partir des données fournies par le client Ô condition financière . Le rapport indique les éléments de dépenses et de revenus de la période rétrospective relatifs à l'objet sélectionné ;
• grade la situation actuelle du marché immobilier et caractéristiques prenant en compte les changements dynamiques ;
• compilation calculs prévisionnels sur le niveau des profits et pertes, basé sur la reconstruction des pièces comptables.

Dans l'économie russe, au lieu de la procédure d'actualisation des flux de trésorerie, les revenus sont principalement actualisés, notamment :

• résultat opérationnel net appliqué aux biens immobiliers non grevés de dettes ;
• Le flux de trésorerie net, calculé en tenant compte de la déduction de tous types de dépenses du bénéfice perçu ;
• revenu imposable.

Étape 3. Compter coût de réversion. Il y a un retour valeur résiduelle d'un objet résultant d'une réduction ou d'un arrêt complet de la génération de flux de trésorerie. Le coût réel de cet indicateur peut être prédit des manières suivantes :

• établir le prix de vente du bien en fonction des conditions du marché, en tenant compte prix de propriétés similaires et tente de prédire la valeur des biens immobiliers dans le futur ;
• calculer les fluctuations des prix de l'immobilier pendant toute la durée de possession ;
• capitalisation des revenus de l'exercice, suivant la date de fin de la période de prévision avec attribution du taux de capitalisation de manière indépendante ;
• déterminer le taux d'actualisation. Le taux d'actualisation est une valeur utilisée pour calculer le montant des fonds attendus dans le futur.

Le taux d'actualisation dans le cas de l'immobilier est calculé en tenant compte de la relation risque-revenu, qui inclut toute l'étendue des risques possibles inhérents à l'immobilier. Le niveau des investissements liquides, les coûts de rémunération et la présence d'un système de gestion des investissements sont également pris en compte.

Étape 4. Calcul du taux d'actualisation. Le but de cette procédure est de déterminer le montant des recettes financières qui seront reçues ou payées après une période de temps donnée. Cet indicateur permet de voir le rapport risque/rendement de l'objet valorisé. Il existe trois méthodes de calcul dont le choix dépendra de la nature des flux de trésorerie :

• utilisé pour les fonds propres méthodologie de construction cumulative avec évaluation des actifs(Méthode CAPM) ;
• pour les fonds empruntés ou investis l'évaluation est réalisée en tenant compte de la valeur du coût moyen pondéré du capital.

Dans l’économie nationale, le taux d’actualisation est principalement calculé de manière cumulative. Le choix de cette méthode particulière est déterminé par la simplicité des calculs et la capacité à prendre en compte les conditions du marché.

Étape 5. Directement Calcul DCF.

Lors du calcul, la formule suivante est utilisée :

PV – valeur déterminée,

C t – recettes financières au cours de la période t,

i – taux d'actualisation valable pour la période t,

R – coût de réversion,

n est la durée de la prévision en années.

Lors du calcul, deux points doivent être pris en compte :

• lors du calcul du coût de la réversion, il convient de déduire la dernière année et de l’ajouter au montant de l’investissement ;
• une fois les calculs terminés, le coût final doit être égal à la valeur de la réversion en cours et au prix estimé des rentrées de fonds à venir.

Un exemple de calcul du coût d'un objet

À titre d'exemple, considérons le problème suivant :

L'acheteur acquiert la propriété du bien pour une location ultérieure au cours des trois prochaines années avec un montant de loyer fixe. Durant la première année, le loyer est de 12 000 unités monétaires, la deuxième année coûtera 14 000, pour la troisième l'investisseur demande 16 000 unités monétaires. On suppose que le coût de la propriété sera d'environ 100 000 unités monétaires. Le problème consiste à trouver le prix actuel d'un immeuble au taux d'actualisation actuel de 11 %.

La première étape consiste à déterminer, en tenant compte du taux d'actualisation pour chaque année :

1 an = 12 mille/(1+11%) = 10 810,81 unités monétaires ;

Année 2 = 14 mille/(1+11%) = 12 612,61 unités monétaires ;

Année 3 = 16 mille/(1+11%) = 14 414,41 unités monétaires.

Année 4 = 100 000/(1+0,11) = 90 090,09 unités monétaires.

Ainsi, PV = 10 810, 81+12 612, 61+14 414, 41+90 090, 09=127 927, 92 unités monétaires.

Le principal avantage de cette méthode est la possibilité de son utilisation dans les cas où il existe des biens immobiliers fonctionnels, ce qui vous permet de refléter le prix réel du marché de l'entreprise et de prédire approximativement l'ampleur des flux de trésorerie futurs.

La méthode DCF ne peut pratiquement pas être utilisée en cas d'instabilité dans la génération des produits financiers, sinon l'écart des probabilités lors des calculs augmente considérablement.

Qu'est-ce que la remise

La vidéo ci-dessous explique clairement et facilement ce qu'est la remise.

BASES DE L'ÉVALUATION DE LA VALEUR D'ENTREPRISE (BUSINESS)

Approche de revenu pour l’évaluation d’entreprise. Procédures et méthodes de l'approche revenu. Définition des instruments de capitalisation

Méthode des flux de trésorerie actualisés

Utilisé dans les cas où les flux de trésorerie de l'entreprise sont instables.

L'essence de cette méthode est que séquentiellement, chaque revenu ou groupe de revenus avec ses propres taux d'actualisation est réduit à une valeur égale à la somme de leurs valeurs actuelles.

Conformément à cette méthode, lors de la détermination de la valeur d'une entreprise, l'expert doit résoudre deux problèmes : analyser et prévoir les flux de trésorerie futurs en termes de structure, d'ampleur, de moment et de fréquence de leurs encaissements et déterminer les taux auxquels ils doivent être escompté.

Les principales étapes de l'évaluation d'une entreprise selon cette méthode sont les suivantes :

1. Sélection d'un modèle de flux de trésorerie.

Lors de l’évaluation d’une entreprise, l’un des deux modèles de flux de trésorerie peut être utilisé : flux de trésorerie pour les capitaux propres ou flux de trésorerie pour le capital total investi.

Le flux de trésorerie des capitaux propres est calculé comme suit :

Bénéfice net après impôts + Amortissement +/- diminution (augmentation) du Fonds de Roulement Propre +/- diminution (augmentation) des Investissements en Actifs Non Courants +/- augmentation (diminution) de la Dette à Long Terme.

Le flux de trésorerie des capitaux propres est utilisé dans le cas d'une évaluation directe de la valeur marchande des capitaux propres de l'entreprise, il reflète dans sa structure le mode de financement prévu des investissements initiaux et ultérieurs qui assurent les activités de l'entreprise.

Dans le cadre du modèle de flux de trésorerie, le flux de trésorerie total est calculé pour l'ensemble du capital investi, c'est-à-dire un flux de trésorerie accessible à tous les investisseurs. Ceux. Lors de la détermination de la valeur de tout le capital investi, le flux de trésorerie total est déterminé :

Bénéfice avant intérêts et impôts - le montant de l'impôt sur le revenu + amortissement +/- diminution (augmentation) du fonds de roulement propre +/- vente d'actifs ( investissements en capital)

Le résultat du calcul selon ce modèle est la valeur marchande de l'ensemble du capital investi de l'entreprise.

Le choix du modèle de flux de trésorerie dépend de la structure du capital de l'entreprise. Si l’entreprise est principalement autofinancée et qu’elle n’a pas de dettes importantes, les flux de trésorerie pour les capitaux propres sont sélectionnés. Si le capital emprunté dans la structure globale de financement est supérieur à 40 à 50 %, le flux de trésorerie pour l'ensemble du capital investi est sélectionné.

2. Détermination de la durée de la période de prévision.

La période de prévision est censée durer jusqu'à ce que le taux de croissance de l'entreprise se stabilise (on suppose qu'au cours de la période post-prévision, il devrait y avoir un taux de croissance stable à long terme ou un flux de revenus sans fin). Dans les pays avec économie de marché une telle période est généralement de 10 à 15 ans ; dans les pays à économie en transition et en Russie en particulier, une période de 3 à 5 ans est prise comme période de prévision.

3. Analyse et prévision rétrospectives (analyse et prévision des dépenses et des revenus, analyse et prévision des investissements).

A ce stade, l'évaluateur doit :

Tenir compte des interdépendances et des tendances rétrospectives ;

Étudier la structure des coûts, notamment le ratio des coûts fixes et variables ;

Évaluer les anticipations d'inflation pour chaque catégorie de coûts ;

Examiner les éléments de dépenses non récurrents et extraordinaires qui peuvent apparaître dans les états financiers des années passées, mais n'apparaîtront pas dans le futur ;

Déterminer les charges d'amortissement en fonction de la disponibilité actuelle des actifs et de leur croissance et cession futures ;

Comparez les coûts projetés avec ceux des concurrents ou avec des moyennes similaires du secteur.

Ensuite, vous devez faire :

Analyse des investissements en capital afin de remplacer le capital fixe au fur et à mesure de son usure et d'augmenter la capacité de production ;

Calcul des variations (augmentation ou diminution) de la dette à long terme (pour le modèle de flux de trésorerie par actions).

4. Calcul des flux de trésorerie pour chaque année de la période de prévision.

5 . Détermination du taux d'actualisation.

Un taux d'actualisation est un taux d'intérêt utilisé pour convertir les flux de revenus futurs en une valeur unique de la valeur actuelle (aujourd'hui), qui sert de base à la détermination de la valeur marchande d'une entreprise. D'un point de vue économique, le rôle du taux d'actualisation est le taux de rendement requis par les investisseurs sur le capital investi dans des objets d'investissement comparables en termes de niveau de risque, ou il s'agit du taux de rendement requis sur les options d'investissement alternatives disponibles avec un niveau de risque comparable. risque à la date d’évaluation.

Il existe différentes méthodes pour déterminer le taux d'actualisation, dont le choix dépend du type de flux de trésorerie utilisé comme base pour l'évaluation.

Ainsi, les méthodes les plus courantes de calcul du taux d’actualisation sont :

Pour les flux de trésorerie des capitaux propres : 1) modèle d'évaluation des immobilisations (CAPM - Capital Asset Pricing Model) et 2) méthode de construction cumulative ;

Pour les flux de trésorerie de tout le capital investi : modèle du coût moyen pondéré du capital (WACC).

6. Calcul de la valeur dans la période post-prévision (réversion).

La détermination de la valeur au cours de la période postérieure à la prévision repose sur l'hypothèse que l'entreprise est capable de générer des revenus au-delà de la période de prévision.

En fonction des perspectives de développement de l'entreprise dans la période post-prone, une certaine méthode de calcul de sa valeur est utilisée :

La méthode de calcul de la valeur de liquidation est utilisée si, dans la période post-prévisionnelle, la faillite de l'entreprise est attendue avec la vente ultérieure des actifs existants ;

La méthode de la valeur liquidative est utilisée pour les entreprises stables ;

La méthode de vente prospective consiste à convertir les flux de trésorerie en valeurs à l'aide de ratios particuliers obtenus à partir de l'analyse des données historiques de ventes d'entreprises comparables ;

- Le modèle Gordon capitalise le revenu annuel post-prévisionnel en indicateurs de valeur à l'aide d'un ratio de capitalisation. Le modèle Gordon est basé sur la prévision d'obtention de revenus stables sur la période résiduelle ; le calcul du coût final selon ce modèle est effectué à l'aide de la formule :

FV - valeur d'entreprise dans la période post-prévisionnelle ;

CF n +1 - flux de trésorerie de la première année post-prévision ;

je - taux d'actualisation ;

g est le taux de croissance à long terme des flux de trésorerie.

7. Calcul des valeurs actuelles des flux de trésorerie futurs et des réversions.

Le calcul des valeurs actuelles des flux de trésorerie futurs et de la valeur dans la période post-prévisionnelle est effectué à l'aide de la formule d'actualisation :

n - nombre de périodes de prévision (de 1 à n) ;

PV est la valeur réelle de l'objet.

8. Modifications.

Après avoir esquissé principes généraux Comment fonctionne le modèle de flux de trésorerie actualisés (DCF), examinons un peu plus en profondeur le problème de la détermination de la vraie valeur d'un titre. Dans cette section, nous vous présenterons un exemple étape par étape d'utilisation du modèle DCF en utilisant la méthode des flux de trésorerie disponibles vers les capitaux propres. Voici les principales étapes que nous devons franchir pour calculer la valeur de l’entreprise :

• Étape 1. Prévision des flux de trésorerie disponibles sur l'horizon temporel sélectionné.
• Étape 2. Détermination du taux d'actualisation.
• Étape 3. Actualiser le flux de trésorerie disponible prévu et le résumer.
• Étape 4. Calculez la valeur perpétuelle et actualisez-la.
• Étape 5. Additionnez les résultats des étapes 3 et 4 et divisez le total par le nombre d'actions en circulation.

Étape 1 : Prévision des flux de trésorerie disponibles

La première tâche de la prévision des flux de trésorerie futurs est de comprendre le passé. Cela signifie que vous devez examiner de près les données historiques des comptes de résultat, des bilans et des tableaux de flux de trésorerie d'une entreprise au cours des quatre ou cinq dernières années.

Il est maintenant temps de commencer à prévoir les flux de trésorerie disponibles de l’entreprise pour les deux prochaines années. Ces prévisions sont l'élément le plus important du modèle DCF.

Une fois que vous avez examiné les données historiques et peut-être les avez transférées dans des feuilles de calcul, il est temps de commencer à prévoir les flux de trésorerie disponibles de l'entreprise pour les deux prochaines années. Ces prévisions sont l'élément le plus important du modèle DCF. Ils doivent être basés sur votre connaissance de l'entreprise et de ses avantages concurrentiels, et sur vos hypothèses sur la manière dont ces indicateurs évolueront à l'avenir. Si vous pensez que la rentabilité de l'entreprise augmentera, que la croissance des ventes ralentira considérablement ou que l'entreprise devra augmenter radicalement ses dépenses en capital pour entretenir ses usines, toutes ces hypothèses doivent être reflétées dans ces prévisions.

La prochaine tâche consistera à déterminer « l’année ouverte », c’est-à-dire l’année au terme de laquelle nous ne serons pas en mesure de prédire objectivement les flux de trésorerie futurs de l’entreprise. Notre prévision finale sera la prévision de trésorerie pour cette dernière année « perpétuelle ».

Pour commencer, supposons que la société fictive Charlie's Bicycles disposait de 500 millions de dollars de flux de trésorerie disponibles l'année dernière. Supposons également que la gamme actuelle de vélos se vend extrêmement bien et que l'entreprise s'attend à ce que son flux de trésorerie disponible augmente de 15 % par an au cours des 5 prochaines années. Après ces cinq années, nous nous attendons à ce que les concurrents commencent à copier les modèles de vélos à succès de Charlie, réduisant ainsi la croissance de l'entreprise. Ainsi, après cinq ans, le taux de croissance des flux de trésorerie disponibles de l'entreprise tombera à 5 % par an. En conséquence, notre prévision de flux de trésorerie disponible ressemblerait à ceci :

L'année dernière : 500 millions de dollars.

Année 1 : 575 millions de dollars

Année 2 : 661,25 millions de dollars

Année 3 : 760,44 millions de dollars

Année 4 : 874,50 millions de dollars

Année 5 : 1 006,68 millions de dollars

Année 6 : 1 055,96 millions de dollars

Année 7 : 1 108,76 millions de dollars

Année 8 : 1 164,20 millions de dollars.

Année 9 : 1 222,41 millions de dollars

Année 10 : 1 283,53 millions de dollars

Étape 2. Détermination du taux d'actualisation

Parce que nous utilisons la méthode des flux de trésorerie disponibles par rapport aux capitaux propres dans notre modèle DFC, nous pouvons ignorer le coût de la dette de l'entreprise et son WACC. Nous nous concentrerons plutôt sur le coût estimé des capitaux propres en utilisant l'approche définie dans .

Charlie's Bicycles est en activité depuis plus de 60 ans et n'a pas connu d'année à but non lucratif depuis des décennies. Leur marque est bien connue sur le marché et cette reconnaissance se traduit par de très bons retours sur capital investi. En tenant compte de cela, ainsi que d'une prévision de bénéfice tout à fait stable, nous pouvons fixer le coût des fonds propres à 9 %, ce qui dans notre exemple sera un coût inférieur à la moyenne du marché.

Étape 3 : Actualiser le flux de trésorerie disponible projeté

Notre prochaine tâche consiste à actualiser les flux de trésorerie de chaque année afin d'exprimer chacun d'eux en dollars d'aujourd'hui. Nous utilisons la formule ci-dessous, dans laquelle le « facteur d’actualisation » n’est qu’un dénominateur exprimé différemment de la formule originale. Nous pourrons multiplier les flux de trésorerie de chaque année par le facteur d'actualisation et obtenir leur valeur actuelle.

CF = flux de trésorerie

R est le rendement requis (taux d'actualisation), dans notre exemple 9 %.

N – numéro de série de l’année à venir

L'année dernière : 500,00 $

Année 1 : 575,00 x (1 / 1,09^1) = 528

Année 2 : 661,25 x (1 / 1,09^2) = 557

Année 3 : 760,44 x (1 / 1,09^3) = 587

Année 4 : 874,50 x (1 / 1,09^4) = 620

Année 5 : 1005,68 x (1 / 1,09^5) = 654

Année 6 : 1055,96 x (1 / 1,09^6) = 630

Année 7 : 1108,76 x (1 / 1,09^7) = 607

Année 8 : 1164,20 x (1 / 1,09^8) = 584

Année 9 : 1222,41 x (1 / 1,09^9) = 563

Année 10 : 1283,53 x (1 / 1,09^10) = 542

Résumons maintenant tous les flux de trésorerie actualisés de la première à la dixième année et obtenons une valeur égale à 5,87 milliards de dollars.

Étape 4 : Calculer la valeur à perpétuité actualisée

Dans cette étape, nous utilisons la formule de la section précédente :

Valeur perpétuelle = (CFn * (1+ g)) / (R - g)

CFn est le flux de trésorerie au cours de « l’année perpétuelle », dans notre cas l’année 10.

g - taux de croissance à long terme

R est le taux d'actualisation, ou le prix du capital ; dans notre cas, le coût des capitaux propres.

Généralement, un taux de 3 % est utilisé pour prévoir la croissance à long terme car il est le plus proche du taux de croissance à long terme de l’économie américaine. Nous estimons que dans dix ans, Charlie's Bicycles connaîtra une croissance de 3 % par an. En remplaçant les nombres dans la formule, nous obtenons :

(1 284 millions de dollars * (1 + 0,03)) / (0,09 - 0,03) = 22 042 millions de dollars

Notez que pour ce calcul, nous avons utilisé la valeur prévue des flux de trésorerie pour la dixième année de 1 284 millions de dollars plutôt que la valeur actualisée de 542 millions de dollars. Mais puisque nous avons utilisé la valeur non actualisée, nous devons toujours convertir le résultat en valeur actuelle, ce que nous ferons en utilisant la formule déjà éprouvée :

Valeur actuelle du flux de trésorerie année N = (CF par année N) / (1 + R)^N

Par conséquent, la valeur actuelle de la valeur perpétuelle calculée est :

22 042 millions de dollars / (1 + 0,09)^10 = 9 311 millions de dollars

Étape 5. Résumer

Maintenant que nous avons la valeur de tous les flux de trésorerie de la première à la dixième année, ainsi que de la onzième année à l’infini, il faut additionner ces deux valeurs :

Flux de trésorerie disponible actualisé des années 1 à 10 : 5 870 millions de dollars

Cash-flow libre actualisé de l'année 11 à l'infini : 9 311 millions

15 181 millions de dollars

Eh bien, enfin, nous avons obtenu ce que nous recherchions depuis si longtemps. Notre valeur estimée pour Charlie's Bikes est de 15,2 milliards de dollars. La dernière étape simple consiste à diviser ces 15,2 milliards par le nombre d’actions de la société en circulation. En supposant que Charlie's Bicycles ait 100 millions de ces actions en circulation, notre estimation de la valeur intrinsèque par action serait de 152 $ par action.

Le point clé est que l’action se négocie en dessous de sa valeur intrinsèque. Si vous avez confiance dans vos perspectives concernant les flux de trésorerie disponibles d’une entreprise, vous devez également être sûr que cette action constitue un bon achat.

Si les actions d'une entreprise se négocient à 100 $ par action, vous voudrez peut-être envisager d'acheter ces actions. Nous n'avons pas besoin de prêter attention au ratio P/E de Charlie par rapport à ses concurrents ; nous ne nous soucions pas de ce que disent les analystes de Wall Street à propos de Charlie. Le point clé est que l’action se négocie en dessous de sa valeur intrinsèque. Si vous avez confiance dans vos perspectives concernant les flux de trésorerie disponibles d’une entreprise, vous devez également être sûr que cette action constitue un bon achat.

En résumé

On pourrait dire qu'il s'agit d'un exemple extrêmement simplifié d'utilisation du modèle DCF. Mais en réalité, ce n’est pas si simple. Très peu d’investisseurs individuels consacrent autant d’efforts avant de prendre une décision d’investissement. Par conséquent, si vous êtes prêt à suivre toute la procédure de création d’un modèle DCF pour l’entreprise qui vous intéresse, vous serez beaucoup plus informé et confiant dans votre décision que la grande majorité des autres investisseurs.

Il existe un certain nombre de petites nuances dans l'utilisation de la deuxième méthode du modèle DCF (« flux de trésorerie total pour l'ensemble de l'entreprise »), mais le résultat final devrait être à peu près le même quelle que soit la méthode d'évaluation que vous utilisez. Notez également que le modèle n'a pas besoin d'être très complexe pour vous aider à clarifier votre opinion sur une entreprise en particulier. N'oubliez pas que l'utilisation du modèle DCF est un exercice très long et laborieux, mais il vous permettra de trouver d'excellentes entreprises se négociant en dessous de leur valeur intrinsèque, ce qui est la clé d'un investissement rentable à long terme.

La méthode de l'actualisation des bénéfices repose sur l'hypothèse que la valeur de l'entreprise est déterminée par sa valeur actuelle.

la valeur des revenus qui seront perçus par le propriétaire de l'entreprise à l'avenir.

La méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) est utilisée lorsque les flux de trésorerie futurs devraient être volatils et significativement différents des flux actuels et que les bénéfices futurs peuvent être raisonnablement prévus. Les revenus futurs projetés peuvent être définis comme la différence entre les flux de revenus et de dépenses futurs. Cette différence est une valeur positive pour la plupart des années de prévision, y compris la dernière année de la période de prévision.

En d’autres termes, la méthode est plus applicable aux entreprises génératrices de revenus dont les flux de revenus et de dépenses sont instables. Il est préférable d'utiliser ici les flux de trésorerie ou le bénéfice net comme revenu (bénéfice du bilan moins impôt sur le revenu et dividendes sur les actions privilégiées).

Cette méthode d'évaluation est considérée comme la plus acceptable du point de vue de l'attractivité des investissements, puisqu'un investisseur qui investit de l'argent dans une entreprise en exploitation n'achète finalement pas un ensemble d'actifs constitués de bâtiments, de structures, de machines, d'équipements, d'actifs incorporels, etc. mais un flux de futurs revenus en espèces, lui permettant de récupérer ses investissements, de réaliser des bénéfices et d'augmenter son bien-être.

Pour calculer les flux de trésorerie actualisés, vous avez besoin de :

• o durée de la période de prévision ;
• o valeurs prévisionnelles des flux de trésorerie, y compris réversion ;
• o taux d'actualisation.

Réversion est la valeur résiduelle d’un actif après la fin du flux de revenus. La réversion peut être obtenue à l'expiration de la durée de vie économique de l'objet ou lors de sa revente avant l'expiration de cette période.

Les principales étapes de l'évaluation par la méthode DCF :

• 1) déterminer la durée de la période de prévision ;
• 2) analyse rétrospective et prévisions de revenus ;
• 3) analyse rétrospective et prévision du chiffre d'affaires brut ;
• 4) choix du modèle de flux de trésorerie ;
• 5) analyse et prévision des dépenses ;
• 6) analyse et prévision des investissements ;
• 7) calcul des flux de trésorerie pour chaque année de la période de prévision.
• 8) détermination du taux d'actualisation ;
• 9) calcul de la valeur de l'entreprise dans la période post-prévisionnelle ;
• 10) calcul de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs et de la valeur dans la période post-prévisionnelle ;
• 11) apporter les dernières modifications.

Calcul selon la méthode DDP

1. La détermination de la période de prévision dépend de la quantité d'informations suffisantes pour préparer une prévision qui vous permet de prédire le montant des flux de trésorerie. La période de prévision est censée durer jusqu'à ce que le taux de croissance de l'entreprise se stabilise (on suppose qu'au cours de la période post-prévision, il devrait y avoir un taux de croissance stable à long terme ou un flux de revenus sans fin).

Selon la pratique qui s'est développée dans les pays développés à économie de marché, la période de prévision pour l'évaluation d'une entreprise peut aller de 5 à 10 ans, selon l'objet de l'évaluation et la situation spécifique. Dans les pays à économie en transition, dans des conditions d'instabilité, où les prévisions à long terme sont difficiles, la période de prévision est réduite à 3 ans, ce qui est assez court, mais une prévision à plus long terme n'est pas réaliste. Pour garantir des résultats précis, vous pouvez diviser la période de prévision en unités de mesure plus petites : six mois ou un trimestre.

• 2. Analyse rétrospective et prévision des revenus. La prévision des montants des flux de trésorerie, y compris la réversion, nécessite :
  • a) analyse des revenus et dépenses de l'installation sur une période rétrospective sur la base des états financiers soumis par le client ;
  • b) étudier l'état actuel du marché de l'industrie et la dynamique d'évolution de ses principales caractéristiques ;
  • C) une prévision des revenus et des dépenses basée sur le compte de résultat reconstitué.

Lors de l'évaluation de la valeur d'une entreprise par la méthode DCF, plusieurs types de revenus de l'objet sont calculés :

• 1) revenu brut potentiel (PVI) ;
• 2) revenu brut réel (DVD) ;
• 3) le résultat opérationnel net (NOI) ;
• 4) le bénéfice net avant (après) impôts ;
• 5) flux de trésorerie avant impôts ;
• 6) flux de trésorerie après impôts.

Le flux de trésorerie après impôts est de l'argent liquide

flux avant impôts moins les paiements d’impôt sur le revenu.

C'est le flux de trésorerie qui doit être actualisé, comme suit :

• o les flux de trésorerie ne sont pas aussi volatils que les bénéfices ;
• o la notion de « flux de trésorerie » concerne les entrées et sorties de fonds, en tenant compte d'éléments monétaires tels que les « investissements en capital » et les « dettes », qui ne sont pas inclus dans le calcul du bénéfice, c'est-à-dire toutes les recettes ou dépenses réelles de fonds.
• 3. Sélection d'un modèle de flux de trésorerie. Lors de l’évaluation d’une entreprise, les entreprises utilisent l’un des deux modèles de flux de trésorerie (CF) :
• 1) pour les capitaux propres ;
• 2) capital total investi.

Le flux de trésorerie des capitaux propres détermine le montant des capitaux propres de l'entreprise qui a créé ce flux.

Le flux de trésorerie de tout le capital investi indique combien et dans quelles conditions les fonds empruntés, en plus des fonds propres, seront attirés pour financer le processus d'investissement.

Pour chaque période future, il prend en compte l'augmentation attendue de la dette à long terme de l'entreprise (afflux de fonds de crédit nouvellement attirés), la diminution du passif de l'entreprise (sortie de fonds due au remboursement d'une partie du principal de la dette sur des fonds précédemment contractés prêts prévus pour une période future donnée), paiement des intérêts des prêts à leur durée de service actuelle.

Selon la méthode DCF, la valeur d’une entreprise est basée sur les flux de trésorerie futurs. Par conséquent, il est nécessaire d'élaborer une prévision des flux de trésorerie (basée sur des plans prévisionnels de flux de trésorerie) pour une période future, à partir de l'année en cours. Sur la base de toutes les informations disponibles et d'une analyse rétrospective, une prévision du chiffre d'affaires brut est établie.

• 4. L'analyse rétrospective et les prévisions du chiffre d'affaires brut nécessitent un examen détaillé et la prise en compte d'un certain nombre de facteurs, notamment :
  • o gamme de produits ;
  • o volumes de production et prix des produits ;
  • o taux de croissance rétrospectifs de l'entreprise ;
  • o demande de produits ;
  • o capacité de production disponible ;
  • o perspectives et conséquences possibles des investissements en capital ;
  • o la situation générale de l'économie, qui détermine les perspectives de la demande ;
  • o la situation dans une industrie spécifique, en tenant compte du niveau existant ;
  • o la concurrence ;
  • o les taux d'inflation ;
  • o la part de la société évaluée sur le marché ;
  • o les taux de croissance à long terme au cours de la période postérieure à la prévision ;
  • o plans stratégiques et opérationnels de l'entreprise.

En général, les prévisions de revenus bruts devraient être logiquement compatibles avec les indicateurs de performance rétrospectifs de l'entreprise et du secteur dans son ensemble. Les estimations fondées sur des prévisions qui s’écartent sensiblement des tendances historiques semblent inexactes.

Il est nécessaire de réfléchir à la manière dont l'entreprise envisage de maintenir ou d'augmenter sa part de marché (en réduisant les prix, les coûts de commercialisation supplémentaires ou en augmentant la qualité ou le volume des produits fabriqués).

Dans tout secteur, plusieurs entreprises se disputent généralement des parts de marché. Et ici, différentes options sont possibles. Vous pouvez augmenter votre part sur un marché en déclin aux dépens de concurrents infructueux ou, à l'inverse, vous pouvez perdre votre part sur un marché en croissance.

À cet égard, il est important d'évaluer avec précision la taille et les limites du segment de marché dans lequel l'entreprise a l'intention d'opérer. La tâche de l'évaluateur est de déterminer la tendance à l'évolution de la part du marché réel détenue par l'entreprise évaluée en termes de demande et de besoins des consommateurs finaux.

Dans ce cas, il convient d'analyser les facteurs suivants :

• o part de marché détenue par l'entreprise à un moment donné ;
• o évolution rétrospective de cette part ;
• o plan d'affaires de l'entreprise.

A ce stade, l'évaluateur doit :

• o étudier la structure des coûts et le ratio des coûts fixes et variables ;
• o évaluer les anticipations d'inflation (changement de valeur) de chaque catégorie de coûts ;
• o examiner les éléments de charges non récurrents et extraordinaires qui peuvent apparaître dans les états financiers des années passées, mais qui ne se produiront pas dans le futur ;
• o déterminer les charges d'amortissement en fonction de la disponibilité actuelle des actifs et de leur croissance et cession futures ;
• o calculer les coûts d'intérêt sur les prêts en fonction des niveaux d'endettement projetés ;
• o comparer les coûts projetés avec les indicateurs correspondants des entreprises concurrentes ou avec des moyennes sectorielles similaires.
• 5. Analyse et prévision des dépenses. Les coûts peuvent être divisés en production les coûts (de transaction) et capital les coûts (d’investissement).

Classifications des coûts :

1) constantes et variables.

Coûts fixes ne dépendent pas de l'évolution des volumes de production (frais administratifs et de gestion ; dotations aux amortissements ; frais de vente moins commissions ; loyers ; taxe foncière, etc.).

Coûts variables (matières premières et matériaux ; salaire principal personnel de production; la consommation de carburant et d'énergie pour les besoins de production) sont généralement proportionnelles aux volumes de production ;

2) direct et indirect. Utilisé pour attribuer des coûts à un type spécifique de produit.

Les coûts de capital (investissement) visent le développement étendu ou intensif de la production (entreprise) ou le remplacement d'immobilisations complètement usées.

Comptabilisation des coûts de production et coûts d'investissement montre leur impact sur la valeur d’une entreprise à différentes étapes de son cycle de vie.

6. Analyse et prévision des investissements. L'analyse des investissements comprend trois composantes principales (tableau 7.8).

Tableau 7.8

Composantes de base de l'analyse des investissements

Propre fonds de roulement	Investissements	Besoins de financement
Votre propre analyse fonds de roulement comprend : Détermination du montant du fonds de roulement initial ; établir les montants supplémentaires nécessaires pour financer la croissance future de l'entreprise	Comprend les investissements requis pour : Remplacement des actifs existants au fur et à mesure de leur usure ; acheter ou construire des actifs pour augmenter la capacité de production future	Inclure: Obtenir et rembourser des prêts à long terme ; émission d'actions
Mis en œuvre
sur la base de la prévision des différentes composantes de son propre fonds de roulement ; en pourcentage de la variation du volume des ventes	sur la base de la durée de vie restante estimée des actifs ; basé sur de nouveaux équipements pour remplacement ou extension	Basé sur les besoins de financement des niveaux d’endettement existants et des calendriers de remboursement de la dette

Le montant du fonds de roulement propre est la différence entre l'actif circulant et le passif circulant. Il montre combien de fonds de roulement est financé par l'entreprise.

7. Calcul des flux de trésorerie pour chaque année de la période de prévision. Il existe deux méthodes principales pour calculer les flux de trésorerie : droit Et indirect.

La méthode directe repose sur l'analyse des flux de trésorerie par postes de produits et de charges, c'est-à-dire selon les comptes comptables.

En général, le schéma de calcul des flux de trésorerie pour les capitaux propres est le suivant.

1. Calcul de l'indicateur de profit utilisé dans le modèle de flux de trésorerie.

Revenus des ventes

• o coût de production ;
• o les charges d'amortissement ;
• o l'impôt sur le revenu.

Total : bénéfice net + fonds détournés (coûts du bénéfice net à des fins de divertissement, à des fins sociales, etc.).

Bénéfice net normalisé (ajusté).

2. Calcul des flux de trésorerie.

Bénéfice net ajusté + dotations aux amortissements - augmentation du fonds de roulement propre + diminution du fonds de roulement propre - investissements en capital + vente d'actifs (diminution des investissements en capital) + augmentation de la dette à long terme - diminution de la dette à long terme + augmentation des dettes à payer - (diminution des créances) - augmentation des créances + diminution des créances .

Total: des flux de trésorerie. Les calculs pratiques utilisent le calcul des flux de trésorerie de l’entreprise pour trois scénarios d’évolution possibles :

• 1) pessimiste (diminution des revenus, forte inflation) ;
• 2) le plus probable (recettes stables, inflation moyenne) ;
• 3) optimiste (croissance des revenus, faible inflation).

Ces scénarios possibles les évolutions sont prises en compte sous la forme

où D pes est une version pessimiste du revenu ou de l’inflation ; D opt - une version optimiste du revenu ou de l'inflation ; D nv - l'option la plus probable en matière de revenu ou d'inflation.

La méthode indirecte analyse les flux de trésorerie par domaine d'activité. Cela démontre clairement l'utilisation des bénéfices et l'investissement des fonds disponibles.

Lors du calcul de la valeur DP pour chaque année de prévision, vous pouvez vous laisser guider par les données du tableau. 7.9.

Tableau 7.9

Méthode indirecte de calcul de DP

DP des activités principales
Bénéfice (net d'impôts) + amortissements - variation de montant actifs courants: placements financiers à court terme; comptes débiteurs; autres actifs courants + variation du montant des passifs courants : comptes à payer; autres passifs courants	Bénéfice net = bénéfice de l'année de déclaration moins l'impôt sur le revenu. Les dotations aux amortissements sont ajoutées au résultat net car elles n'entraînent pas de sortie de trésorerie. Une augmentation des actifs courants signifie que la trésorerie est réduite en étant immobilisée dans les comptes clients et les stocks. Une augmentation du passif courant entraîne une augmentation de la trésorerie en raison de la mise à disposition de paiements différés des créanciers, de la réception d'avances des acheteurs
DP des activités d'investissement
Evolution du montant des actifs à long terme : actifs incorporels ; immobilisations; investissements en capital inachevés; investissements financiers à long terme; Autres actifs non courants	Une augmentation du montant des actifs à long terme signifie une diminution des liquidités en investissant dans des actifs à long terme. La vente d'actifs à long terme (immobilisations, actions d'autres entreprises, etc.) augmente la trésorerie
DP des activités financières
Variation du montant de la dette : prêts et emprunts à court terme ; prêts et emprunts à long terme ; Evolution du montant des fonds propres : capital autorisé; capital accumulé; revenus ciblés	Une augmentation (diminution) de la dette indique une augmentation (diminution) des fonds due à l'attraction (remboursement) des prêts. Une augmentation de capital due au placement d'actions supplémentaires signifie une augmentation de trésorerie ; les rachats d’actions et les versements de dividendes entraînent leur réduction

8. Détermination du taux d'actualisation. D'un point de vue mathématique, un taux d'actualisation est un taux d'intérêt utilisé pour recalculer les flux de revenus futurs (il peut y en avoir plusieurs) en une valeur unique de valeur actuelle (aujourd'hui), qui sert de base à la détermination de la valeur marchande d'un entreprise.

D'un point de vue économique, le taux d'actualisation est le taux de rendement exigé par les investisseurs sur le capital investi dans des objets d'investissement présentant un niveau de risque comparable, ou il s'agit du taux de rendement des options d'investissement alternatives disponibles avec un niveau de risque comparable à la date d'évaluation.

Si l'on considère le taux d'actualisation de l'entreprise comme un facteur indépendant entité légale, isolé à la fois des propriétaires (actionnaires) et des créanciers, il peut être défini comme le coût d'attraction de capitaux par une entreprise provenant de diverses sources. Ainsi, le taux d’actualisation est utilisé pour déterminer le montant qu’un investisseur paierait aujourd’hui (valeur actuelle) pour avoir le droit de s’approprier les flux de trésorerie futurs. En raison du risque lié aux revenus futurs, le taux d'actualisation doit être supérieur au taux d'investissement en capital sans risque (taux sans risque) et offrir revenu supplémentaire pendant toute la durée des risques liés à l'investissement dans l'entreprise évaluée.

Pour actualiser les revenus, le taux d'actualisation de la période de prévision est retenu au milieu de l'année. Cela est dû au fait que les revenus sont générés tout au long de l'année et ne sont pas perçus en un seul montant à la fin de l'année. Par conséquent, l’utilisation d’un taux d’actualisation de fin d’année sous-estimera la valeur actuelle des bénéfices futurs. Toutefois, si, en raison de certaines caractéristiques du secteur, les flux de trésorerie sont concentrés à une certaine date de l'année, le taux d'actualisation doit alors être calculé à cette date.

Le taux d’actualisation ou coût du capital doit être calculé en tenant compte de trois facteurs.

• 1) la présence de nombreuses entreprises de diverses sources de capitaux attirés, qui nécessitent différents niveaux compensation;
• 2) la nécessité pour les investisseurs de prendre en compte la valeur temporelle de l'argent ;
• 3) facteur de risque. Dans ce cas, le risque est défini comme le degré de probabilité d’obtenir les revenus futurs attendus.

Il existe différentes méthodes pour déterminer le taux d’actualisation, dont les plus courantes sont :

• 1) pour DP pour les fonds propres :
  • o modèle d'évaluation des immobilisations ( SARM );
  • o méthode de construction cumulative ;
  • o comme l'inverse du ratio Cours/Bénéfice ;
• 2) pour les flux de trésorerie pour tout le capital investi :
  • o modèle de coût moyen pondéré du capital.

Le calcul du taux d'actualisation dépend de ce

Le type de flux de trésorerie est utilisé comme base d'évaluation.

Pour les flux de trésorerie des capitaux propres, un taux d'actualisation est appliqué égal au taux de rendement requis par le propriétaire sur le capital investi.

Pour les flux de trésorerie de l'ensemble du capital investi, un taux d'actualisation est appliqué égal à la somme des taux de rendement pondérés des capitaux propres et des fonds empruntés. Le taux de rendement des fonds empruntés est le taux d'intérêt de la banque sur les prêts, où les pondérations correspondent aux parts des fonds empruntés et des fonds propres dans la structure du capital. Ce taux d'actualisation est appelé coût moyen pondéré du capital ( WACC ).

Le coût moyen pondéré du capital est calculé selon la formule suivante :

Où k d - le coût de mobilisation des capitaux empruntés ; tc - le taux de l'impôt sur les sociétés ; kp - coût de mobilisation de capitaux propres (actions privilégiées) ; ks - coût de levée de capitaux propres (actions ordinaires) ; sed - la part du capitaine de la dette dans la structure du capital de l'entreprise ; w р - part des actions privilégiées dans la structure du capital de l'entreprise ; ws - la part des actions ordinaires dans la structure du capital d'une entreprise.

Conformément au modèle d'évaluation des immobilisations, le taux d'actualisation est obtenu par la formule

Où R- le taux de rendement exigé par l'investisseur (sur les fonds propres) ; RF - taux de rendement sans risque ; R m - le rendement total du marché dans son ensemble (le portefeuille moyen de titres du marché) ; S1 - prime pour les petites entreprises ; S2 - prime pour risque spécifique à une entreprise individuelle ; C - risque pays.

Le taux de rendement sans risque implique que l'investisseur recevra, quoi qu'il en soit, exactement le rendement du capital investi qu'il attendait au moment de l'investissement des fonds. Il convient de noter que lorsque nous parlons d'investissements sans risque, nous entendons uniquement l'absence relative de risque, et non l'absence absolue. Il est conseillé de choisir le rendement des titres publics comme taux de rendement sans risque. Par ailleurs, la date d'échéance du titre public doit coïncider avec la période de disposition des titres gratuits. en liquide investisseur.

Il existe deux types de risques : spécifique pour une entreprise spécifique (déterminée par des facteurs microéconomiques) ; marché général , caractéristique de toutes les sociétés dont les actions sont en circulation, également appelées systématique (déterminé par des facteurs macroéconomiques). Le coefficient β est calculé sur la base de l'amplitude des fluctuations du rendement total des actions d'une entreprise particulière par rapport au rendement total de la bourse dans son ensemble.

Le coefficient β pour l'ensemble du marché est égal à 1. Ainsi, si une entreprise a un coefficient p égal à 1, cela signifie que les fluctuations de sa rentabilité totale sont entièrement corrélées aux fluctuations de la rentabilité du marché dans son ensemble, son risque systématique est égal à la moyenne du marché. Le rendement total d’une entreprise avec un bêta de 1,5 évoluera 50 % plus vite que le rendement du marché. Par exemple, si le rendement moyen du marché d’une action chute de 10 %, le rendement global de cette entreprise diminuera de 15 %.

Les coefficients R dans la pratique mondiale sont généralement calculés à l'aide d'informations statistiques provenant du marché boursier.

marché. Ce travail est réalisé par des entreprises spécialisées. Les données sur les coefficients β sont publiées dans un certain nombre d'ouvrages de référence financiers et dans certains périodiques analysant marchés boursiers. En règle générale, les évaluateurs professionnels ne calculent pas les coefficients β.

Dans notre pays, la société de conseil AK&M a été la première à publier des données sur les coefficients p.

Prix ​​pour petit entreprises - les investisseurs évaluent les actions des petites entreprises de manière à garantir qu'elles reçoivent plus que grandes entreprises revenu.

Prime de risque spécifique à une entreprise individuelle - dans certains cas, lors de l'évaluation d'une entreprise, on découvre qu'elle se caractérise par un certain risque d'investissement liés à la nature de l’activité. Cela sert de base à l’attribution d’une prime de risque supplémentaire.

Risque pays - Dans les entreprises multinationales, comme le montrent des études, il existe une pratique consistant à en tenir compte dans le calcul du taux de revenu requis.

L'approche cumulative présente certaines similitudes avec SARM. Dans les deux cas, la base de calcul est le taux de rendement des titres sans risque, auquel s'ajoutent les revenus supplémentaires liés au risque d'investir dans ce type papiers précieux. Des ajustements sont ensuite effectués (à la hausse ou à la baisse) en fonction de facteurs de risque quantitatifs ou qualitatifs liés aux spécificités de l'entreprise.

9. Calcul de la valeur de l'entreprise dans la période post-prévision. Partant du principe que l’entreprise est capable de générer des revenus au-delà de la période de prévision. On suppose qu’après la fin de la période de prévision, les revenus des entreprises se stabiliseront et que pendant la période restante, il y aura des taux de croissance stables à long terme ou des revenus uniformes sans fin.

En fonction des perspectives de développement de l'activité dans la période post-prévision, l'une ou l'autre méthode de calcul du taux d'actualisation est utilisée.

Méthode de calcul basée sur la valeur de liquidation. S'applique si l'entreprise devrait faire faillite au cours de la période post-prévisionnelle avec la vente ultérieure des actifs existants. Lors du calcul de la valeur de liquidation, il est nécessaire de prendre en compte les frais liés à la liquidation et la remise d'urgence (pour liquidation urgente). Cette approche n’est pas applicable pour évaluer une entreprise en activité qui réalise des bénéfices, et encore moins une entreprise en phase de croissance.

Méthode de calcul basée sur la valeur liquidative. La technique de calcul est similaire au calcul de la valeur de liquidation, mais ne prend pas en compte les frais de liquidation et l'escompte pour vente urgente actifs de l'entreprise. Cette méthode peut être utilisée pour une entreprise stable dont la principale caractéristique est des immobilisations corporelles importantes.

Méthode de vente réputée consistant à recalculer les flux de trésorerie en indicateurs de valeur à l'aide de coefficients spéciaux obtenus à partir de l'analyse des données rétrospectives de ventes d'entreprises comparables. Depuis la pratique de vendre des sociétés sur marché russe extrêmement rare ou absent, l’application de cette méthode pour déterminer le coût final est très problématique.

Par Modèles Gordon le revenu annuel post-prévisionnel est capitalisé dans des indicateurs de valeur en utilisant un taux de capitalisation calculé comme la différence entre le taux d'actualisation et les taux de croissance à long terme. En l’absence de taux de croissance, le taux de capitalisation sera égal au taux d’actualisation. Le modèle de Gordon est basé sur la prévision d'un revenu stable pendant la période restante et suppose que l'amortissement et les investissements en capital sont égaux.

Le calcul du coût final selon le modèle Gordon est effectué à l'aide de la formule

Où V- le montant total des revenus au cours de la période post-prévisionnelle ; Dn - flux de trésorerie pouvant être reçu au cours de la première année post-prévisionnelle ; g- taux de croissance attendus à long terme du DP ; R- taux d'actualisation des fonds propres.

10. Le calcul de la valeur actuelle des flux de trésorerie futurs et de la valeur au cours de la période postérieure à la prévision est un problème technique. Lors de l'utilisation de la méthode des flux de trésorerie actualisés (DCF) en évaluation, il est nécessaire de résumer les valeurs actuelles des périodiques

les flux de trésorerie que l'objet d'évaluation apporte dans la période de prévision et la valeur actuelle dans la période post-prévision attendue dans le futur.

La valeur préliminaire d'une entreprise se compose de deux éléments :

• 1) la valeur actuelle de DP au cours de la période de prévision ;
• 2) la valeur actuelle du coût dans la période post-prévision :

(7.21)

Où je r - taux de remise; FCk -k- le flux de trésorerie ; camping-car - valeur résiduelle (réversion).

Les calculs des flux de trésorerie peuvent être résumés dans le tableau suivant (tableau 7.10).

Tableau 7.10

Calcul des flux de trésorerie

11. Apporter les modifications finales. Après avoir déterminé la valeur préliminaire de l'entreprise, des ajustements finaux doivent être effectués pour obtenir la valeur finale de la valeur marchande. Parmi eux, deux se démarquent : 1) l'ajustement de la valeur des actifs non fonctionnels et 2) l'ajustement du montant du fonds de roulement propre.

Le premier amendement est basé sur le fait que lors du calcul de la valeur, les actifs de l'entreprise impliqués dans la production et réalisant un bénéfice sont pris en compte. dans la formation des flux de trésorerie. Mais toute entreprise peut, à un moment donné, disposer d’actifs qui ne sont pas directement impliqués dans la production. Ici, leur valeur n’est pas prise en compte dans le flux de trésorerie, mais cela ne veut pas dire qu’ils n’ont aucune valeur. Actuellement, beaucoup Entreprises russes Il existe de tels actifs non performants (principalement des biens immobiliers, des machines et des équipements) car, en raison du déclin prolongé de la production, le niveau d'utilisation des capacités de production est extrêmement faible. Beaucoup de ces actifs ont une certaine valeur qui peut être réalisée, par exemple par la vente. Il est donc nécessaire de déterminer la valeur marchande de ces actifs et de l’ajouter à la valeur obtenue en actualisant les flux de trésorerie.

Le deuxième amendement prend en compte le montant réel du fonds de roulement. Le modèle de flux de trésorerie actualisés inclut le montant requis de fonds de roulement propre, lié au niveau prévu des ventes (il est généralement déterminé selon les normes du secteur). Le montant réel du fonds de roulement dont dispose l'entreprise peut ne pas coïncider avec celui requis. En conséquence, une correction est nécessaire : l'excédent du fonds de roulement propre doit être ajouté et le déficit doit être soustrait de la valeur du coût préliminaire.

Les biens acquis grâce à un prêt se caractérisent par un flux de revenus instable, compte tenu de l'échéancier de remboursement du prêt.

Algorithme de calcul du coût lors de l'utilisation d'un prêt :

• 1) la durée de la période de prévision est déterminée ;
• 2) le montant du résultat opérationnel net est calculé ;
• 3) le montant des dépenses liées au service du prêt est calculé ;
• 4) le montant des rentrées de fonds pour les capitaux propres est déterminé ;
• 5) le taux de rendement que l'investisseur devrait recevoir sur les fonds investis est déterminé ;
• 6) le montant des encaissements escomptés est calculé ;
• 7) le prix de vente proposé de l'objet à la fin de la période de prévision est déterminé (réversion) ;
• 8) le solde de l'encours du prêt à la fin de la période de prévision est déterminé ;
• 9) le produit de la revente de l'objet est calculé comme la différence entre le prix de revente et le solde de la dette impayée ;
• 10) la valeur actuelle du produit de la revente de l'objet est déterminée ;
• 11) la valeur marchande des capitaux propres de l'investisseur est évaluée comme la somme des valeurs actuelles des encaissements et des produits de revente ;
• 12° le montant du prêt est déterminé à la date d'évaluation ;
• 13) la valeur marchande justifiée de l'objet est déterminée comme la somme de la valeur marchande des capitaux propres et du montant du prêt (dette à long terme) au moment de l'évaluation :

(7.22)

L'approche par les revenus permet de déterminer la valeur d'une entreprise (commerce) en tenant compte des perspectives de développement de l'entreprise au cours de la période de prévision.